（文本转自公众号：CricBigDataNJ）
2017年中国楼市经历了史无前例的政策调控洗礼。共有110个城市累计发布了250多次调控政策，50多个城市加入了限购限贷阵营。南京等部分过热城市的“四限”政策甚至经历了多轮升级。
政策高压下，南京楼市成交量明显回落，成交套数和成交面积分别下降19.3%和33.9%，成交金额则下降了26.7%。但部分一线房企在收购、合作、入股等各种形式投资操作下，销售金额和销售面积却在逆势上涨。如常胜将军保利、万科，后来居上的恒大、荣盛，激流勇进的绿地、世茂等，都在2017年南京房企销售风云榜中表现突出。
从2017年南京房企成交金额流量排行榜前20名榜单来看，“独立性”更高的万科夺得成交金额第一桂冠，不过与位居第二的保利仍旧没有拉开距离；位居第三的绿地在操盘方面较为突出，较权益成交金额排名前进两名；流量的成交面积冠军与权益的成交面积排名一致，仍旧是荣盛。调控不仅成就了万科与保利的强者恒强局面，同时也因价格谷底和不限购，使六合等非限购区域的雄踞一方的房企成功问鼎。
从2017年南京房企成交金额权益排行榜前20名榜单来看，前十成交总金额与2016年相比持平，但内部强弱分化较2016年更加明显。虽然2017年受调控影响，南京楼市成交金额和成交面积市场规模总量均明显回落，但过百亿房企却由2016年的一家增加到2家，并且分获第一的保利和第二名的万科，二者成交金额合计占前十的32.9%，占全部企业全年金额的10.5%，较2016年集中度分别高出7.8%和4.3%，与第三名之后的房企形成完全两个量级的阵营；从第三名恒大开始，梯度拉开不明显，未来竞争度颇高，能否守住前十，主要看与十一至二十名之间房企的项目存量、项目货值和土地储备情况，总之，一切皆有可能。
自2001年初遇南京，万科迄今已落地生根，走过16年光阴。2001年至今，万科共完成约20个项目（含部分地块）城市战略布局，其中2017年在售项目12个（含尾盘），待售项目1个，规划中项目共3个。
截至2016年底，南京万科已完全交付项目8个，遍及南京市建邺、鼓楼、雨花台、栖霞、江宁、浦口共6个主城区。主力在售项目和新近取地项目则顺应南京南拓之势，从传统城市中心逐步向南扩张。整体形成镇守南部新城，从江北到溧水，全城联动的态势。
2017年万科以南站为核心，九都荟、尚都荟、大都会等项目合计成交近3600套，南部新城“一哥”非其莫属，与之呼应的溧水万科城也数度热销、九龙湖的万科金域蓝湾和翡翠公园大放异彩……万科时刻致力于更新南京城市生活的方方面面。而南京购房者也给予万科高度信赖，这种相互依存、相互信赖的关系将时刻激励着万科继续前行。
虽然保利2009年才进入南京，较万科、世茂、绿地等其它全国性品牌房企要晚，但在不到10年的时间内，开发项目总体数量与万科并驾齐驱。尤其是在2016年并购中航和多渠道参与项目投资之后，仅2017年全年在售项目高达18个（含尾盘和部分已交付项目少量滞后鉴证房源），总成交权益套数7400套。其中自有项目江宁九龙湖保利中央公园和浦口的保利西江月在各自区域中销售均问鼎或者名列前茅，原中航的城北燕子矶中航国际社区和江浦老盘华府国际花园等项目的贡献度也相当大。
保利不但在城市布局中兼顾到全面性，也成功尝试了从保利中央公园等刚需项目到河西中部保利天悦等豪宅的全产品线的产品落地，尤其是根据项目所在区域的地段特征，集成周边各类生活配套与自然资源，形成各项目自身独特属性，打造具有区域代表性的纯熟标杆社区，各项目能形成逆势热销也就不足为奇了。乘着2017年强劲的发展势头，保利不但加快在南京的土地储备步伐，还不断尝试在南京1小时都市圈加速取地，不断扩大已经明显占据优势的城市布局成果，为迎接下一个楼市高潮做充分准备。
从2017年上半年项目销售金额和销售面积来看，金额榜的上榜门槛是23.32亿元，面积榜的上榜门槛是9.98万平米。
关于数据口径：
统计时间：2017年1月1日-2017年12月31日，
统计口径：商品房（普通住宅+别墅+酒店式公寓+商办+车库其他）、南京市（含高淳溧水）
关于权益、流量榜单数据说明：
1、《房企销售权益排行榜》是指房企在所有的房地产开发项目中所占股权对应的销售业绩，主要用于衡量房企的资金运用和投资布局水平。
2、《房企销售流量排行榜》是指房企操盘口径的销售业绩，主要衡量房企的项目操盘和管理能力，即将所有自己操盘项目的销售额加总计算出来的销售流量，进行排名（如果合作项目的控股方控股平均分配，项目销售金额全部计入控股方销售业绩）。
从今年的榜单来看，销售前十名的房企整体销售金额和去年相比存在一定的下滑，而进前十的门槛也略有降低。
一、今年开发商手中可售货值不足。大多房企在去年下半年后拿的新项目，入市时间基本都要到明年中以后，甚至后年；
二、去年十月掀起的新一轮调控风暴后，南京市场出现一定程度降温，个盘销售出现分化。除了一些“限价”较严重区域的项目，其余项目去化变得缓慢；
三、因为调控因素，今年开发商在推盘节奏上无法“自我控制”，导致了开盘时间的延后，部分项目开盘时间拖到了17年底，甚至要到18年；
四、因为某些因素，一些高价盘在销售以后，无法及时备案。
2016年，销售金额冠亚军房企分别是万科和保利；而刚刚过去的2017年，销售金额冠亚军分别是保利和万科。并且，南京过百亿销售金额的房企，这两年也只有这两家。
对此，我想说的是，竞争的激烈程度并不只是在万科和保利两者中，更需要关注的是，这两家房企与后面追赶者之间的竞争。这种差距结果，更深层次体现在对于周期的理解和判断上。
即使调控严格的当下，当我们盘点当下高价地时，也发现这两家高价地少，且基本都在政府重点规划投入区域。
其次，对于区域价值的解读，万科和保利也明显想得更透彻。万科深耕南站集中优势兵力，保利江北江宁河西三点支撑，都取得市场持续不断的客户与资金。
最后，稳定的团队和成熟的运营模式，保证了各项战术的更好贯彻执行。
首先，销冠企业的销售金额继续打破天花板，表明优势企业在逆势中依然能够靠“多点开花”积极进取。
其次，2017年南京房企第一次出现了保利、万科两强销售额明显领跑的情况，这与两家房企深耕南京后拥有的项目数量优势有关，随着土地取得的难度加大，未来优势房企积极参与合作操盘将成为主流。
最后，前10名之间差距甚小，即使前20名之间差距也不大。这充分反映出南京房地产市场品牌集中度不高的事实。在一致被看好的南京，任何一家房企想取得领先都困难重重。
“四限”加持，2017年被称为史上最严厉调控年。这一年，房价上涨趋势连续被抑，土地市场降温，南京全年新房成交量仅为6.2万套，不及去年一半。即便是这样，一些房企的表现依然可圈可点：销售金额榜单前三中，老牌房企万科、保利均逆势突破百亿，品牌实力凸显，堪称一时瑜亮。进入2018年，个人认为，调控压力下市场会逐步回归理性，房企洗牌速度加剧，龙头企业的市场占有率会更大，行业集中度继续提升，强者恒强，弱者恒弱。
一、成交量：整体表现不错
根据克而瑞监测数据统计显示，南京市2017年房企销售流量排行榜TOP20（普通住宅+别墅+酒店式公寓+商办+车库其他）成交总额1286.26亿元，成交面积共593.34万方。像万科、保利成绩就非常亮眼，在《房企销售权益》与《房企销售流量》榜单中均占了前2名，这与2大房企在南京的在售项目比较多离不开。如在售项目中，万科置业有万科大都会（42.74亿）、万科九都荟（35.48 亿）、万科翡翠公园（25.12亿）等，保利地产有保利天悦（29.64亿）、保利西江月等。整体来看，南京楼市在成交总量比2016年萎缩40%的情况下，能有这样的业绩其实还不错，这在2018还会持续。
二、行业：集中度进一步提高
1、从榜单来看，房企10强占据了主力。这从2017年拿地房企集中度提高也能看出，以后非前20强都很难拿到地了。
2、榜单Top20的房企都是品牌房企，尤其Top10基本被外来品牌房企占据，可见外地房企市场占有欲非常强烈，这也对南京本地房企造成不小的压力，市场份额。如大盘房企苏宁，在往年的销售榜单中排名都是很靠前的，现在随着旗下一批项目相继收官，市场显示度在逐渐降低。与此同时，一些新晋的外来房企表现就很不错，有融创、禹洲等房企。
三、产品：商办项目表现抢眼
1、住宅限购限贷，市场需求外溢到不限购的商办市场。今年河西金融城表现很抢手，作为商办产品，虽然项目一直很低调，但项目销售金额中冲在今年榜单第一名。
2、上市项目更趋改善。接下来，随着大批高价地陆续上市，其未来售价也都不会便宜，改善已成大趋势。
4、区域：各个板块均有涉及
从项目上的销售金额来看，表现较为均匀，并没有太大差距，城北、城南、河西、南站、江北等板块均有项目上榜。河西虽然一房难求，但量一直都很难释放出来，这给其他一定机会，如南站、江北板块表现就很不错。
2017年，南京楼市迎来多房企的爆发，虽然限购政策在一定程度提高了买房准入门槛，但是限价政策让楼市购买力持续释放，种种原因作用下，今年多家房企也迈入百亿的销售门槛。而以万科、保利、恒大、绿地等为代表的房企依旧占据榜单第一阵营，也在一定程度上说明一线房企依旧占据市场主流。
从榜单的结果来看，联合开发已经成为市场常态，也不断地影响房企的销售额，而随着市场的变动、土地成本的增长，未来房企之间联合会更加频繁。此外，随着现房销售政策不断推进，2018年房企销售预计不会出现大幅波动的情况。
今年的榜单依然是“万保之争”，尽管克而瑞从17年1月开始进行了数据计算方式的调整，但总体来说，万科和保利都是今年的大赢家。在南京楼市整体低迷的2017年，万科与保利不仅维持了去年“百亿”的规模和地位，并且在总体销售金额上碾压了其他房企，成为头部第一梯队。第二梯队“50亿”房企大约有10个，上榜的房企与去年差不多，其中，绿地和荣盛表现比较亮眼，在销售面积和销售金额上都有不错的成绩，另外，恒大、世茂、新城、弘阳等房企也维持了一贯的好成绩。
2017年，对房企来说，是相对艰难的一年，能做到维持去年的规模已经不容易，2018年的市场环境有可能更恶劣，真正的考验即将来临。
中国新闻网 江苏房产事业部总经理、《哥们买房》创始人：尹
南京的房地产市场，在备受政策强调控的压力之下，市场保持的热度并未削减，这从南京各个热点区域的抢房运动、开发商破釜沉舟的拿地决心上均可见一斑。
总体而言，南京的房地产市场在2017年呈现了三个特征：
一是强者愈强的马太效应让大企业一骑绝尘，比如万科、保利持续成为单城市业绩超100亿元的领头羊。但是，整个市场规模因为销量的压缩并没有加倍放大。
二是合纵连横模式下的阵营分化现象明显，类似万科、保利、绿地、恒大、弘阳等多家老牌房企继续占据了第一大阵营。同时，为了拿地而拿地出现的三四家房企共同开发一个项目的现象，也加速了一些中小房企的出局。
三是转型谋变继续成为多家房企的新常态，一些房企加快了在长租公寓、特色小镇、文旅地产等方面的多元化业务拓展。
当然，最大的特征是南京的房价极其稳定稳健。
展望2018年，南京房地产市场将很有可能出现上半年、下半年截然相反的两种市场格局状态。
光滑的树干上伸出枝枝节节，冲着高天舒展腰身，极力向太阳邀宠。阳光一洒，满树就鼓胀了欲放的芽苞，是未吐未摇的毛毛虫。褐色闪光的毛毛虫来不得，它一来，春天没法不来。
1、南京楼市继去年诞生首个百亿房企之后，万科、保利今年再次蝉联百亿房企，且两大百亿房企今年的销售额和去年相比都有不同程度增长，龙头房企不断突破新的里程碑，说明南京房地产市场具有培育大鱼大企业的空间潜力。
2、南京楼市的集中度进一步大幅提升，权益排行榜前十的门槛首次大幅提高到60亿元以上，前20名的门槛也接近40亿，优胜劣汰的快速发展为房企在南京做大做强创造了良好条件。
3、朗诗、万科、招商蛇口、新城、龙湖、绿地等房企流量金额高于权益金额，通过和资金方合作，通过管理操盘实现业绩扩张，成为品牌和专业领先型房企突围的有效手段。
2017年，南京一直位于全国政策调控的“热点”城市的第一阵营，房企动作“先抑后扬”。
调控不断深化，市场迭代，房企洗牌，行业竞争度明显加强。上榜房企格局中，保利、万科、恒大、荣盛、世茂、弘阳、正荣等主流房企持续多年上榜，深耕布局南京后，以实力取胜表现稳健，顺利完成了全年销售额。
2017年的房企动作均以“快布局、促深耕”的全国市场调性，这当中，多家企业在今年行业格局中多次洗牌，规模和品牌房企销售权益的有一定下降，主要是由于小股操盘、合作以及代建项目比重逐渐增多，但房企的集中度明显提升。
2017年，土地及整体市场格局降温，房企表现分化明显，2018年市场稳字当头，调控不会松懈，房企竞争及集中度将再次提升。
文/南京克而瑞机构
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本文转自克而瑞南京机构
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